부동산 투자 5

1. 아파트의 네가지 핵심가치

 

  • 시장가치 : 정책, 금리, 입주물량 등 투자심리에 영향을 받으면서 형성 되는 가치
  • 현재가치 : 교통, 학군, 편의시설 등 외부환경과 세대수, , 층 등 내부 환경이 반영된 가치
  • 미래가치 : 교통 및 개발 호재가 반영된 가치
  • 내재가치 : 대지 지분, 용적률 등 토지가격이 반영된 가치

 

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #2. 내가 산 아파트는 왜 가격이 ...

 

 

2. 서울 집값 전망 7가지 요소

 

1) 역대 정권별 대책 : 대책 발표 3년 후 효과 발생

 

2) 입주 물량 : 2020년 경기도는 10만 가구이상으로 지역별 편차 있으나, 서울4만 가구 수준으로 부족함

 

3) PIR(소득대비부동산가격비율) : 서울은 201814.2로 세계 34위 수준

 

4) 지방 주택시장 : 부산 주택시장이 서울보다 2-3년 정도 선행

 

5) 과거 패턴 비교 : 강남에서 타지역으로 지역별 순환 상승 기조(10년 전 비교)

 

6) 순환 흐름 : 벌집 모형 3번 국면 진입(침체 진입기)

 

부동산 순환주기로 본 올해 주택시장 전망은? | 1boon

 

 

7) 수요자 성향 : 끝물(상투)

 

  • 서울, 수도권 : 2013-18년 상승기, 2019-22년 침체기 예상
  • 지방 : 부산은 현재 침체기 상태
  • 시사점 : 3기 신도시, 신혼희망타운 등 관심 필요

 

 

집값 하락, 이미 시작됐다!

 

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